Attraktives Immobilien-Ensemble mit ca. 4,75% Rendite p.a. im Herzen der Eichstätter Innenstadt!

Beschreibung

Dieses attraktive Paket besteht aus zwei kontinuierlich modernisierten Gebäuden (Mehrfamilienhaus sowie Wohn- und Geschäftshaus). Dank eines vielseitigen Mixes aus langfristigen Wohnraummieten, möblierten Apartments und einer etablierten Gewerbeeinheit bietet diese Liegenschaft Investoren ein hervorragend diversifiziertes Risikoprofil und sofortigen Cashflow.

+ Die Jahresnettokaltmiete beläuft sich derzeit auf 71.208,00 € (IST-Miete).
+ Hieraus ergibt sich eine Brutto-Anfangsrendite von ca. 4,75 % p.a.
+ Gesamtfläche circa 518 m², davon anteilig 98m² Gewerbefläche.
+ Grundstücksgröße 537m², zwei Außenstellplätze vorhanden.
+ Ein zentrales Heizsystem für beide Gebäude (Baujahr 2020).
+ Kein ausgewiesenes Denkmal, jedoch Ensembleschutz.

Stabile Ertragslage: Alle Wohnungsmietverhältnisse sind unbefristet. Der Blumenladen im Erdgeschoss ist ein langjähriger, verlässlicher Ankermieter (Mietbeginn bereits 2014) mit festen 5-Jahres-Optionen (aktuelle Laufzeit bis 30.04.2029).

Wertsteigerungspotenzial: Durch die teilweise und vollständige Möblierung inklusive TV und Vollausstattung (z. B. im gesamten 2. OG und DG) lassen sich nachhaltig optimierte Mietrenditen erzielen.

Das Ensemble teilt sich auf zwei Gebäude auf:

Haus 1 - Mehrfamilienhaus:

+ EG / 1. OG: Großzügige Wohnung mit 128 qm, monatliche Kaltmiete: 1.419 € (teilmöbliert, inkl. Waschmaschine/Trockner).
+ 2. OG: Komplett möblierte Wohnung mit 95 qm, monatliche Kaltmiete: 1.345 €. Aufgeteilt in eine WG-Struktur (jedes Zimmer mit eigenem Mietvertrag, eigenem Waschbecken und TV; Waschmaschine/Trockner im Bad).
+ Dachgeschoss (DG) links: Komplett möbliertes Apartment mit 37 qm, monatliche Kaltmiete: 510 €.
Dachgeschoss (DG) rechts: Komplett möbliertes Apartment (inkl. TV & Grundausstattung) mit 37 qm, monatliche Kaltmiete: 530 €.

Haus 2 – Wohn- und Geschäftshaus:

+ Erdgeschoss (Laden): Etablierter Blumenladen mit 98 qm, monatliche Kaltmiete: 870 € (netto).
+ 1. OG links: Komplett möblierte Wohnung mit 72 qm (inkl. TV, Grundausstattung, Waschmaschine), monatliche Kaltmiete: 810 €.
+ 1. OG rechts: Wohnung mit 51 qm, monatliche Kaltmiete: 450 € (inkl. Waschmaschine/Trockner)

Alle Wohneinheiten sind bereits mit hochwertigen Einbauküchen ausgestattet, was den Verwaltungsaufwand minimiert und die Attraktivität für Mieter maximiert.

Energieausweis Haus 1 (rot): Energiebedarfsausweis, Baujahr um 1500, Endenergiebedarf 82,60 kWh/(m²*a), Gas, Energieeffizienzklasse C
Energieausweis Haus 2: Energiebedarfsausweis, Baujahr um 1500, Endenergiebedarf 104,60 kWh/(m²*a), Gas, Energieeffizienzklasse D

Ausstattung

Die Gebäude wurden 2001 einer umfassenden Kernsanierung unterzogen, bei der auch der historische Charme (sandgestrahltes, UV-geschütztes Fachwerk/Gebälk) erhalten wurde. Seither wurden die Objekte durch regionale Fachbetriebe kontinuierlich instand gehalten. Zur chronologischen Sanierungs- und Modernisierungshistorie:

2001: Grundlegende Kernsanierung & energetische Basis

Gebäudesubstanz: Grundlegende Sanierung der bisher nur zum Teil zu Wohnzwecken genutzten Gebäude. Erhalt fast aller historischen Gebälke – diese wurden sandgestrahlt und mit einem UV-Schutz behandelt. Zudem wurden die Fassaden umfassend saniert.

Dach: Das alte Legschieferdach wurde durch moderne Betondachplatten ersetzt und mit einer effizienten Aufdachdämmung versehen.

Energetische Maßnahmen: Aufbringen eines Vollwärmeschutzes am Gebäudekomplex 2 im Straßenbereich. Einbau neuer Fenster mit Zweifach-Wärmeschutzverglasung.

Haustechnik & Leitungen: Erneuerung sämtlicher Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen. Einbau einer Gasbrennwert-Therme zur Versorgung beider Gebäude mit Warmwasser und Heizung, unterstützt durch die Installation einer Solar-Thermie-Anlage auf dem Dach des Gebäudekomplex 1 (auch zur Heizungsunterstützung).

Außenanlagen: Vollständige Neugestaltung des Innengartens.

2007: Medien-Upgrade - TV-Versorgung: Einbau einer modernen Satelliten-Anlage für den Gebäudekomplex 1.

2018: Optimierung des Schall- und Wärmeschutzes - Erneuerung der Fenster an der Straßenfassade des Gebäudekomplex 1 durch den Einbau von Fenstern mit Drei-Scheiben-Isolierverglasung.

2019: Modernisierung im Haus 1

Dachgeschoss (DG) Apartments links & rechts: Komplette Erneuerung der Einbauküchen sowie der Fußböden in den Dachgeschosswohnungen.
2. Obergeschoss (2. OG): Komplette Erneuerung der Einbauküche sowie vollständige Erneuerung aller Böden und Decken in der gesamten Wohnung.

2020: Erneuerung der zentralen Heizungsanlage - Einbau einer neuen, effizienten Gasbrennwerttherme sowie Installation eines neuen Pufferspeichers.

2021: Fassaden- und Dach-Komplettierung - Erneuerung der Fassaden an beiden Häusern. Gleichzeitiges Aufbringen eines Vollwärmeschutzes im gesamten Rückbereich an beiden Gebäuden zur Maximierung der Energieeffizienz. Erneuerung der Bedachung inklusive des gesamten Unterbaus im Anbau des Gebäudekomplex 1.

Nachhaltige Werterhaltung durch regionale Fachbetriebe - neben diesen großen Investitionsblöcken wurden und werden fortlaufend alle anfallenden Unterhaltsreparaturen im Sinne der Werterhaltung direkt durch renommierte, regionale Fachbetriebe ausgeführt. Beispielsweise:

+ Malermeister Roland Stößl
+ Elektro Beck (Schernfeld)
+ Sanitär Gabler (Preith)
+ Dachdecker Gabler (Helmut Hofrichter)

Lage

Die Liegenschaft befindet sich in einer erstklassigen und strategisch hervorragend positionierten Mikrolage von Eichstätt, die Investoren eine außergewöhnlich hohe Vermietungssicherheit bietet. Als barocke Bischofs- und Universitätsstadt im wirtschaftsstarken Herzen Bayerns vereint Eichstätt eine herausragende Lebensqualität mit einer krisensicheren wirtschaftlichen Basis. Mit rund 5.000 Studierenden an der renommierten Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt (KU) macht das studentische Leben mehr als ein Viertel der Gesamtbevölkerung aus. Dieser traditionell hohe Studierendenanteil sorgt für eine konstant starke und fluktuationsresistente Nachfrage nach flexiblem Wohnraum, von der dieses Immobilien-Ensemble direkt profitiert.

Die Lage zeichnet sich durch die ideale Kombination aus kurzen Wegen und einer zentrumsnahen Wohnumgebung aus. Der zentrale Campus der Universität sowie die historische Altstadt mit ihrem charmanten Marktplatz sind in wenigen Minuten bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen. Diese hervorragende Erreichbarkeit sichert auch der im Erdgeschoss etablierten Gewerbeeinheit eine optimale Sichtbarkeit und Erreichbarkeit im Stadtbild.

Das besondere Investment-Plus liegt in der exakten Übereinstimmung der Einheiten mit den Suchprofilen des lokalen Mietmarktes. Die komplett möblierten Apartments im Dachgeschoss sowie die bereits bezugsfertig als Wohngemeinschaft konzipierte Einheit mit separaten Zimmer-Mietverträgen bedienen perfekt den enormen Bedarf der studentischen Mehrheit. Im Gegenzug bieten die großzügigen Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit Flächen von bis zu 128 qm den idealen, repräsentativen Wohnraum für gehobene Ansprüche, wie sie typischerweise von Dozenten, Professoren oder wissenschaftlichen Mitarbeitern der KU nachgefragt werden.

Ergänzt wird diese Zielgruppen-Synergie durch eine lückenlose lokale Infrastruktur. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Ärzte und Gastronomieangebote befinden sich im unmittelbaren Umkreis. Zudem sichern starke Gewerbegebiete vor Ort, wie die „Sollnau“ oder das neu erschlossene Areal „Lüften-West“, wirtschaftliche Stabilität abseits des Universitätsbetriebs.

Ein entscheidender Treiber für den Standort ist zudem die perfekte Anbindung an das nur 26 Kilometer entfernte Wirtschaftszentrum Ingolstadt und den dort ansässigen Job-Motor der Audi AG. Berufspendler schätzen die Flexibilität: Über die Bundesstraße 13 ist die Ingolstädter City in rund 25 Minuten erreichbar. Im öffentlichen Nahverkehr verbindet die Schnellbuslinie X80 beide Städte in dichtem Takt. Besonders attraktiv ist der Schienenanschluss: Vom nahen Stadtbahnhof führt die Regionalbahn Pendler in circa 25 Minuten direkt zum Bahnhof Ingolstadt Nord oder ohne lästiges Umsteigen direkt an die eigene Bahnhaltestelle „Ingolstadt Audi“. Diese perfekte Verknüpfung macht das Objekt zu einem rundum krisensicheren und zukunftsfähigen Investment im oberbayerischen Raum.

Sonstiges

Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 8.11.2032.
Endenergiebedarf beträgt 82.60 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1500.
Die Energieeffizienzklasse ist C.

Alle Angaben basieren auf Informationen unseres Auftraggebers. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.

FOCUS-Magazin Top-Immobilienmakler:
2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026

BELLEVUE-Magazin Best Property Agent:
2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026

CAPITAL Top-Makler für Wohnimmobilien:
2023, 2024, 2025, 2026

Daniel Fechner Immobilien, zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIAZert) für Maklerdienstleistungen

FECHNER IMMOBILIEN ist Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD, dem Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. sowie bei IMMOEBS e.V., der Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduate- und Masterstudiengänge zur Immobilienökonomie an der European Business School und der Universität Regensburg.